Aktualności

Co powinna zawierać umowa przedwstępna zakupu nieruchomości na rynku wtórnym?


"Dobra umowa" ma duże znaczenie dla bezpieczeństwa transakcji w każdej sferze życia. W
obrocie nieruchomościami, które wymagają znacznych nakładów finansowych, nabiera to
szczególnego znaczenia. Każdą umowę można poprzedzić umową przedwstępną, jeżeli nie
jest możliwe w danym momencie zawarcie umowy ostatecznej. Umowa taka wiąże strony i
daje czas na usunięcie przeszkód do zawarcia umowy ostatecznej (np. uregulowanie spraw
spadkowych, uzyskanie finansowania zakupu nieruchomości kredytem).
Art. 389 Kodeksu cywilnego definiuje umowę przedwstępną jako "umowę, przez którą jedna
ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy, i która powinna określać
istotne postanowienia umowy przyrzeczonej".

Co powinna zawierać umowa przedwstępna:

1. Jak każda umowa  powinna precyzyjnie określać strony umowy.
2. Przedmiot umowy powinien być również jednoznacznie określony.
Należy podać dokładny adres nieruchomości, jej powierzchnię, numer księgi wieczystej
(jeżeli jest założona KW). Dla bezpieczeństwa transakcji warto dysponować dokumentami
potwierdzającymi aktualny stan prawny nieruchomości.
3. Strony powinny dokładnie określić cenę sprzedaży.
Warto określić jak będzie wyglądał sposób płatności (gotówka / przelew, środki własne /
kredyt bankowy) oraz terminy płatności.
Uwaga !
Jeżeli nabywca finansuje zakup nieruchomości z kredytu bankowego, nie może się
zobowiązać, że zapłaci całą cenę w dniu umowy sprzedaży. Banki gwarantują wypłatę
środków z kredytu w ciągu kilku dni od podpisania umowy przeniesienia własności
(zazwyczaj w ciągu 3-7 dni).
4. Termin w jakim strony zobowiązują się do zawarcia umowy sprzedaży.
Jeżeli termin nie zostanie oznaczony, strona uprawniona do żądania zawarcia umowy
przyrzeczonej może wyznaczyć termin zawarcia umowy. Ma na to rok. Po upływie tego
terminu nie może już żądać zawarcia umowy.

Wymienione zostały najważniejsze elementy, jakie powinna zawierać umowa przedwstępna.
Warto jednak w umowie przedwstępnej doprecyzować inne szczegóły. Im dokładniej mamy
określone warunki przyszłej transakcji, tym mniej ewentualnych niedomówień i punktów
zapalnych.
Co jeszcze warto zawrzeć w umowie przedwstępnej:
- oświadczenie sprzedającego, że sprzedaje nieruchomość bez żadnych wad (prawnych,
fizycznych), zaległości czynszowych;
- termin, kiedy nastąpi wydanie lokalu kupującym (dla sprzedającego najbezpieczniej
jest, jeżeli wyda lokal po zapłaceniu całej ceny przez kupującego);
- zobowiązanie sprzedającego do wymeldowania z przedmiotowego lokalu wszystkich
osób;
- oświadczenie sprzedającego, czy prowadzi działalność gospodarczą. Jeżeli
sprzedający prowadzi działalność gospodarczą, do umowy przyrzeczonej powinien
dostarczyć aktualne zaświadczenie o braku zaległości w US i ZUS;
- kupujący zazwyczaj wręcza sprzedającemu przy umowie przedwstępnej pewną kwotę
pieniędzy. Należy zdefiniować, czy jest to zadatek czy zaliczka.

Instytucję zadatku definiuje Art. 394 Kodeksu cywilnego. Mówi on, że jeżeli nie istnieje odmienne
zastrzeżenie umowne lub zwyczaj zadatek dany przy zawarciu umowy ma to
znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może
bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek
zachować, a jeżeli sama go dała, może zażądać sumy dwukrotnie wyższej.
Oznacza to, że jeżeli przy umowie przedwstępnej kupujący wręczył sprzedającemu zadatek w
wysokości 10 000 zł, a do umowy przyrzeczonej nie doszło z winy sprzedającego, jest on
zobowiązany zwrócić kupującemu 20 000 zł. Je?eli do umowy przeniesienia własności nie
dojdzie z winy kupującego traci ona wręczony zadatek.

Inaczej jest z zaliczką. Podlega ona zwrotowi w przypadku niewykonania umowy, niezależnie
od tego, po czyjej stronie leżą przyczyny niewykonania umowy.
Można również zawrzeć umowę przedwstępną z karą umowną. Przy umowie takiej kupujący
nie wręcza sprzedającemu żadnych pieniędzy. Zabezpieczeniem ma być kara umowna
zapłacona przez stronę, której dotyczy wina związana z niedotrzymaniem postanowień
umowy przedwstępnej.
- W umowie można również zastrzec, że jednej lub obu stronom przysługiwać będzie prawo
do odstąpienia od umowy w ciągu oznaczonego terminu. Prawo to wykonywa się przez
oświadczenie złożone drugiej stronie. (Art. 395 Kodeksu cywilnego). Można również zastrzec
możliwość odstąpienia od umowy za zapłatą oznaczonej sumy (odstępnego).

Forma zawarcia umowy przedwstępnej
Umowę przedwstępną sprzedaży w formie aktu notarialnego ma "silniejszą moc".
Daje możliwość sądownego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej nawet wbrew woli kontrahenta. Prawomocne orzeczenie sądu zastąpi wtedy
oświadczenie drugiej strony i dojdzie do przeniesienia własności nieruchomości.
Jeżeli zawrzemy umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej stronom nie przysługują
środki prawne "przymuszenia" drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Niezależnie od formy zawarcia umowy przedwstępnej, rodzi ona takie same skutki jeśli
chodzi o zaliczkę i zadatek.
Jeśli transakcja jest finansowana kredytem, bank zaakceptuję również umowę cywilno-prawną.
Umowa przedwstępna powinna być każdorazowo dostosowana do konkretnej sytuacji.
Pamiętaj, że strony powinny podpisać umowę!
Dodano: 2014-01-28